Areal for boligbygging beregnet fra kommuneplanens arealdel. Metode for identifisering av ledige områder

Abstract

Arbeidet som presenteres her tar utgangspunkt i analyser utført av SSB i 2013 og videreført av Asplan Viak, som i 2015 leverte notatet «Statistikk og analyser av plandata». I dette notatet ble det testet ut en metode for beregning av en «boligreserve», det vil si hvor mye areal som finnes tilgjengelig for boligbebyggelse i kommunene, og i tillegg hvor mange nye boliger det er mulig å bygge der (Asplan Viak, 2015). SSB har nå arbeidet videre med denne metoden for 12 casekommuner, og presenterer her et forslag til hvordan metoden kan videreutvikles. Metoden som beskrives er en automatisk GIS-metode som skal være mulig å kjøre for alle kommuner. Metoden forholder seg kun til opplysninger gitt i digitale kommuneplankart (arealdelen) med egenskapstabeller, ikke til bestemmelser gitt i tekstdelen av planen. Metoden tar utgangspunkt i arealformålene i kommuneplanen. Rammene for utforming av planer legger opp til fleksibilitet og lokal tilpasning, det kan brukes detaljerte arealformål eller mer overordnede. Det er derfor ikke tilstrekkelig at analysen ser på områder avsatt til «Boligbebyggelse», områder avsatt til «Bebyggelse og anlegg», «Sentrumsbebyggelse» og «Kombinert bebyggelse og anleggsformål» er også tatt med. I disse områdene er det imidlertid mer usikkert i hvilken grad arealet virkelig skal brukes til boligbygging. For å vurdere om de utvalgte områdene er ledige for ny boligbygging, settes de sammen med SSBs arealbrukskart og det tilhørende bygningsdatasettet, slik at arealer som allerede er bebygd kan ekskluderes. Hva som regnes som allerede bebygd er noe ulikt innen «Boligbebyggelse» og de mer generelle formålene. I områder satt av til ren boligbebyggelse legger metoden i noe større grad opp til at det skal kunne forgå fortetting og transformasjon. Areal som er omfattet av ulike typer vern eller hensynssoner blir ekskludert. Dette gjelder naturvernområder, kulturminner, flomsoner og areal nær motorveier, i tillegg til et utvalg av kommuneplanens egne hensynssoner. Fra det gjenstående arealet tas områder ut som er for små eller smale. For å kunne beholdes må arealer være minst 1 dekar store og 20 meter brede. De gjenværende områdene utgjør arealet som regnes som tilgjengelig for boligbygging. Dette arealet fordeles etter hvor det er plassert i forhold til SSBs tettstedsgrenser. Til slutt trekkes 15 prosent av arealet bort for å ta høyde for at områdene også trenger areal til ny infrastruktur. Opplysninger om hvilken utnyttingsgrad (boliger per dekar) de ulike områdene skal ha er ikke knyttet til plankartet. For å kunne gi et anslag over hvor mange boliger det er plass til på det ledige arealet, presenteres resultatene som en matrise, der totalt antall boliger gis, basert på utnyttingsgrader fra 1-6 boliger per dekar. I de tidligere arbeidene er det funnet at sammenligning mellom kommuner kan være vanskelig på grunn av den store friheten kommunene har til ulik utforming av arealplanene. Metoden renser i stor grad bort disse ulikhetene. Noen avklaringer må fortsatt gjøres før metoden eventuelt kan settes i produksjon. Disse er omtalt i kapittelet om videre arbeid. Justering av hvilke opplysninger som ligger i plankartet vil kunne forbedre metoden, først og fremst dersom opplysninger om utnyttingsgrad kan knyttes inn. Man kan også gjøre forsøk med å hente disse opplysningene fra reguleringsplaner. Det vil kunne gjøre anslag over antall boliger sikrere.